[부동산정보] 계약기간 중 집주인이 바뀐다면?

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계약기간중에 집 주인이 바뀐다면?

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Q.질문 : 계약기간중에 집주인이 바뀐다면 계약서를 다시 작성해야하나요?

J.지니 : 다시 쓰지 않아도 자동으로 승계됩니다.

 

 

부동산에는 첫번째 주택(아파트, 단독주택, 다가구주택, 다세대주택등)이 있습니다.

두번째는 상가(사무실, 공장, 창고) 즉, 비거거주용 건물이 있습니다.

 

 

주택의 경우는 기존의 계약기 바뀐다면 다음주인에게 자동으로 계약이 승계됩니다.

 

 

 

주택임대차 보호법 제3조 제3항

임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한것으로 본다.

 

 

 

간혹 새롭게 작성하는게 유리하다고 말하시는 분들이 계십니다.

 

 

보통 주택의 최소 임대차기간은 2년입니다.

그래서 보통 1년을 계약을 해도 2년까지는 살고 싶다면 살고 나갈 수 있습니다.

 

만약 집주인이 바뀌었고 1년사이 주위의 전세금이 많이 올랐고, 이집에서 더 살고 싶은 경우 새로운 임대인에게 계약서를 다시 쓰자고 요구 할 수 있습니다.

그러면 계약서를 새롭게 작성한 시점부터 다시 시작이니깐, 2년을 더 살 수 있게 됩니다.

 

 

하지만, 이런점을 잘 아는 임대인의 경우에는 새롭게 계약서를 작성하되,

특약부분에 "소유자변경으로 이계약을 승계한다"라는 특약을 주게 되면,

기존의 계약 그대로 유지하다는 내용이 되므로 처음과 같은 효력이 발생하게 됩니다.

 

 

 

이번에는 비주거용에 대해 말해 보겠습니다.

 

 

상가의 경우에는 새롭게 계약서를 새롭게 계약서를 작성한다고 해도 상가임대차 보호법인 5년을 보장 받지 못합니다.

즉 법의 보호를 받기위해서는 환산보증금(지역마다다름)이라는게 있는데 그 금액이하여야합니다.

 

그러므로 처음입점한날로부터 5년으로 우리법은 해석하고 있습니다.

 

그래서 우리법은 문제가 많은 임대차법의 보호를 위해 2015년5월13일 법 개정을 통해 환산보증금이 초과해도 변경된 임대인은 기존계약을 승계하도록합니다. 이법은 개정일 이후에 계약된 상가만 해당됩니다.

 

사실 예전에는 기존임대인이 임차인 몰래 상가를 매매해 버리고 새로운 임대인은 계약서에 상가를 비워준다는 특약을 넣어버리면 기존임차인들은 매우 난감했습니다.

 

많이 들어 보셨겠지만. "매매는 임대차를 깨트린다"라는 우리 민법의원칙때문입니다.

 

물론 기존임대인에게 손해배상을 청구 할 수도 있겠지만 버티고 안나가는 경우에는 새로운 임대인이 명도소송을 제기하게 되면 법의 심판대로 이행하여야해서 억울한 부분이 많았습니다.

 

 

 

그래서 주거든 비주거든 새로운 임대인이 생기더라도 기존의 계약은 자동갱신되므로,

계약서를 다시 작성하지 않아도됩니다.

 

 

 

더많은 정보로 더쉽게 찾아오겠습니다.